车位归属有原则规定无具体操作性 小区车位纠纷频出 业主开发商都迷惑 

    去年10月1日《物权法》正式实施之后，围绕住宅小区配套停车位能否出售的问题一直争议不断。与全国许多大城市一样，广州有关开发商出售停车位的纠纷、投诉不断发生。开发商和业主双方都很迷惑：住宅小区停车位到底能不能出售？  

    小区车位出售纠纷引发的热门话题 

    近来关于车位被出卖而引发的纠纷频频出现。去年10月下旬，广州天河区某小区销售中心出售车位，引起业主强烈不满，临时业主委员会代表与物业公司及开发商多方协商，最终暂停销售行为。但随后不久，因开发商和物业公司继续出售车位，双方再次发生纠纷和争吵。由此，车位能否出售成为广大市民热议的话题。

    近日，记者来到这个小区采访。业主黄子华告诉记者，买房子的时候，开发商和所有业主都承诺这些车位“只租不卖”，但10月份的时候，开始发售车位。一个车位要20多万，这相当于60年的保管费。不仅如此，就算买了车位，每个月还要交200元的管理费。同时，开发商还要求购买车位的业主要一个星期之内全部付款。

    小区的车位权属问题如何界定？到底开发商能否出售车位？业主对《物权法》的相关规定感到“不清楚”。这个小区的业主黎颖对记者说，《物权法》规定，开发商应该首先满足业主的需求。那到底是用“租”的形式还是“卖”的形式满足业主需求呢？“法律上关于停车位能否出售的问题没有作出明确规定，含糊不清，这是症结所在。”黎颖说。

    物权法对车位出售应给出明确规定 

    记者在采访中了解到，和这个小区一样，开发商擅自出售车位的小区在广州还有不少。小区的开发商也犯了难：车位的产权证也拿了，于法于理也说得通，现在要出售却遭到业主强烈反对。

    法律界人士认为，引发如此之多的关于车位权属的纠纷，是法律界定不明确造成的。中山大学法学院副教授于海涌认为，现在买车的人越来越多，住宅小区停车位“僧多粥少”的状况日益加剧，而车位的权属问题和业主的切身利益相关。《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位车库应当首先满足业主的需要。”这一条的规定较为模糊，比如说，开发商可以在卖房子的时候附带卖车位，但如果车位卖完了，对于后来买房子的业主来说就很不公平。

    于海涌说，现在住宅小区停车位都是按照总户数的一定比例配套的，一户人买断了车位，另外几户的车就必定成了“流浪儿”。由于规定不明晰，似乎有法可依，但是在具体法律实务中，根本执行不了。

    不少法律界人士还认为，开发商擅自出售车位属于“重复出售”，是违法行为，之所以频频发生这类事件，还是由于法律缺乏操作性。广州诚之邦律师事务所律师尹学谦说，《物权法》首先是要对“物”有所确定，一个小区的会所、绿地、公摊面积都是业主“共同享有”。即便是开发商在10月1日前取得了车位的预售证，在《物权法》正式实施后，擅自出售车位也是“重复出售”。他同时表示，目前《物权法》的实施已经确立了“物”的归属，但其操作性还有待完善，有关实施细则和配套法规亟待出台。

    华瑞兴律师事务所魏济民律师说，业主要搞清楚购房时的公摊面积到底包括哪些部分。如果在分摊面积上已经包括车位部分，那么车位产权应该属于业主共有；如果没有包括在内，开发商也要先征求业主意愿，才能对车位进行买卖。在实践中，不排除开发商抬高价格，使业主无力购买，从而再进行转让出售。对此，小区业主委员会可以行使权利，有过半数业委会代表一致同意就可以阻止销售行为，如果没有成立业委会的话，业主个人也可以单独维权。但对于业主来说，在当前法律没有明文规定的前提下，维权道路也是非常艰难的。

    广州已停止预售证申请审批 

    记者从广州市国土资源和房屋管理局(简称“房管局”)了解到 ，从去年5月开始，广州已停止车位新预售证的申请审批，下半年一段时间内更停办车位买卖合同的管理。

    但广州市房管局有关负责人说，由于《物权法》仅规定了权属界分的原则，对于具体操作中如何厘清小区车位、车库的归属关系、何为“首先满足业主需要”、何为“其他场地”等都缺乏明确的指引性和可操作性表述。 

    他认为，《物权法》第七十四条虽然在实际操作层面存在较大的争议，但是该条确立了小区车位、车库归属的业主优先原则。这项原则应当是界定小区车位、车库权属的基本原则，也是房地产行政主管部门在制定有关政策、处理具体问题的基本依据。同时应完善立法制度设计，配合司法及其他行政干预措施，才能更加完善地保护各方权利人的合法权益，维护房地产市场的稳定。